Verkoop woning tegen te lage prijs is schenking!

Zoon huurt woning van vader. Vervolgens verkoopt vader de woning aan zoon. De verkoopprijs bedraagt € 162.000.  De taxateur van de Belastingdienst bepaalt de waarde op € 245.000. De Belastingdienst stelt dat er sprake is van een schenking van € 83.000.

Vader en zoon waren op de hoogte van het feit dat de waarde in onverhuurde staat      € 230.000 bedroeg. Zij hadden namelijk een taxatierapport op laten stellen. Maar zo stelde vader en zoon: er is sprake van een waardedrukkende factor omdat de woning verhuurd is.

Net als de Belastingdienst was de Rechtbank van mening dat er van een waardedrukkende factor geen sprake kan zijn. Bij koop van een woning gaat het huurcontract dat aan de bewoning ten grondslag ligt teniet. De waarde moet daarom gesteld op de waarde in onbewoonde toestand, en niet op de lagere waarde in verhuurde staat. De zoon is verrijkt. Vader is verarmd. Er is sprake van vrijgevigheid.

 

 

 

Je vermogen opvreten

 

Vader is overleden. In zijn testament heeft hij bepaald dat moeder “goed wordt achtergelaten”. Moeder krijgt de spulletje. De kinderen krijgen een vordering op moeder. Die vordering is volgens het testament pas opeisbaar als moeder “ter voorziening in haar levensonderhoud” aanspraak maakt op een voorziening van overheidswege waarvoor een vermogenstoets wordt gehanteerd.  Moeder wordt opgenomen in verpleegtehuis. Eén van de kinderen wordt bewindvoerder en de kantonrechter kijkt over de schouder mee. Ter beperking van de eigen bijdrage AWBZ stellen de kinderen dat de vordering wegens onderbedeling opeisbaar is geworden. De kinderen willen “cashen”. De kantonrechter staat dit verzoek echter niet toe. De kinderen gaan in hoger beroep.

 

Het Hof stelt aan de hand van getuigenverklaringen van de notaris en de advocaat vast dat:

 

  • vader een broertje dood had aan belastingbetalingen;

  • interen op het eigen vermogen terwijl er andere voorzieningen zijn uit den boze is;

  • wanneer “je je eigen vermogen moet opvreten….het naar de familie moet”.

 

Het Hof leidt hieruit af dat de vordering van de kinderen ook opeisbaar is als moeder “ter voorziening in de kosten van verzorging en verpleging” aanspraak maakt op een voorziening vanwege overheidswege waarvoor een vermogenstoets wordt gehanteerd.

 

Het Hof weegt daarbij mee dat het testament van vader een standaardmodel was dat daarna door het KNB is aangepast in die zin dat kindsdelen opeisbaar worden als inkomenstoetsen en vermogenstoetsen worden gehanteerd. Bovendien beschikt moeder over een vermogen dat voldoende is om ook na de uitkering van de erfdelen nog voldoende in staat is om in haar levensonderhoud te voorzien. Uiteindelijk verleent het Hof alsnog machtiging om de schuld aan de kinderen af te lossen.

 

Geen gelopen koers dus! Moraal van het verhaal: als u ook een broertje dood heeft aan “belasting” betalen wees dan alert op (achterhaalde) bepalingen in gedateerde testamenten, anticipeer door tijdig de overbedelingsschuld af te lossen, en zorg voor een goede maar vooral tijdige taxplanning.

 

4% x 30% = 1,2% = "Too much"

 

De box 3 heffing blijft de gemoederen bezig houden. Simpel gezegd betaalt u 1,2% over uw bank- en spaartegoeden en/of al dan niet verhuurde onroerende zaken. Een rendement dat u wellicht in de praktijk niet haalt. Denk aan de lage rente. Maar denk ook aan de lang niet altijd goed te verhuren onroerende zaken. De wetgever houdt vooralsnog voet bij stuk. Een forfaitair rendement van 4% ligt aan de box 3 heffing ten grondslag. Over dat veronderstelde rendement wordt 30% belasting geheven. De Hoge Raad heeft tot nu toe altijd gesteld dan het forfaitaire stelsel toelaatbaar is. De wetgever heeft de regeling inmiddels in heroverweging. 

 

Wat wil nu het geval? Op 3 april 2015 wees de Hoge Raad opnieuw arrest over dit onderwerp. Belanghebbende (X) is eigenaar van een aantal verhuurde woningen waarbij de huurders recht hebben op huurbescherming. Er is een specifieke waarderingsmethode (leegwaarderatio) die rekening houdt met het feit dat verhuurde woningen een lagere waarde hebben dan woningen in vrij opleverbare staat. In dat geval wordt rekening gehouden met een lager percentage van de woz-waarde.       

X stelt nu dat ook deze regeling voor hem ongunstig uitpakt. “Ik heb een negatief rendement” terwijl ik moet uitgaan van 4% rendement.

 

De Hoge Raad stelt dat wanneer waarderingsvoorschriften voor verhuurde woningen in box 3 ongunstig uitvallen voor de eigenaar, die voorschriften in bepaalde gevallen buiten toepassing moeten blijven. Dit geldt als de volgens die voorschriften vastgestelde waarde minstens 10 procent hoger uitkomt dan de werkelijke waarde. Het Gerechtshof had hier nog beslist dat de inspecteur de wet goed had toegepast en dat de rechter de innerlijke waarde van die wet niet mag toetsen.

 

De Hoge Raad stelt dat wanneer over een langere tijd een forfaitair rendement niet wordt gehaald er sprake kan zijn van een botsing tussen de box 3 heffing en het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. In dat geval kan er sprake zijn van “een buitensporige zware last”. Het recht op ongestoord genot van eigendom botst met de belastingheffing.

 

Zoals zo vaak is ook dit arrest een bijzondere zaak doordat het specifieke gaat om onroerende zaken met huurbescherming en het feit dat naast inkomstenontwikkeling rekening gehouden wordt met de waardeontwikkeling. Dat neemt niet weg dat de zaak grote gelijkenis vertoont met de waardeontwikkeling van spaartegoeden. En daar heeft de Bond voor Belastingbetalers  een proefprocedure over aangespannen. De verwachtingen zijn steeds hoger gespanne.

 

En dan nu voor u de hamvraag. “Moet ook ik een bezwaarschrift tegen de box 3 heffing indienen”. Dat antwoord is gemakkelijk te geven. Nog steeds ben ik persoonlijk van mening dat de Belastingdienst in het gelijk wordt gesteld. Maar…..niet geschoten is altijd mis. Voor de kosten hoeft u het niet te laten. Daar kunt u gerust een postzegel aan wagen. Voor de aanslagen inkomstenbelasting waarvan de bezwaartermijn nog niet is verstreken kunt u nog bezwaar indienen. WIJ bieden u de helpende hand. Via het contactformulier van onze website kunt u verzoeken om een concept bezwaarschrift. Deze ontvangt u per kerende e-mail zonder kosten! WIJ kunnen het gemakkelijker en leuker voor u maken.

 

Diefstal

 

De Box 3 heffing wordt door velen als een diefstal door de overheid ervaren. Vereenvoudigd gesteld betaalt u 1,2 % inkomstenbelasting over het saldo van uw bezittingen en schulden. Die 1,2% komt tot stand door uit te gaan van een forfaitair rendement van 4% waarover dan een tarief van 30% wordt berekend. Maar wie haalt er nu met zijn spaargeld een rendement van 4%? Stel dat u een rendement behaalt op uw spaargeld van 2%. De belastingheffing van 1,2% bedraagt dan maar liefst 60%! Dan hebben we het nog niet over de mogelijkheid van inflatie. Het probleem is ook bij de politiek bekend, maar zo stelt men: “ het is nu eenmaal een kans op plussen en minnen” en bovendien is er budgettair geen ruimte om de burger tegemoet te komen. De commissie Dijkhuizen kwam nog met een voorstel om uit te gaan van 5 jaar gemiddelden. Voor 2015 zou het forfaitair rendement dan al lager zijn dan 2,5%. Maar nee vooralsnog wordt aan deze excessieve heffing niets veranderd.  

 

Maar er is hoop. Met spanning kijk ik uit naar een arrest van de Hoge Raad over het feit of de box 3 heffing over de opbrengst van een verhuurde woning in strijd is met het Europees Recht. Wat wil het geval?

 

X koopt in 1997 een woning waarvan de  bovenverdieping al 30 jaar is verhuurd aan mevrouw Y. Mevrouw Y geniet huurbescherming waardoor huurstijgingen in de toekomst beperkt zijn. Een en ander leidt er toe dat X een huur ontvangt op jaarbasis van ongeveer € 6.246 waarover zij € 5.166 box 3 heffing dient af te dragen. De WOZ waarde van de bovenwoning bedraagt bijna € 430.500. De belasting bedraagt dus bijna 83%  Is dat een buitensporige last of niet? Bijna 83% over de  bruto heffing. Door rekening te houden met verhuurderskosten was het feitelijk rendement zelfs negatief..

 

De Advocaat Generaal (AG) stelt  dat de fiscale wetgeving onvoldoende rekening houdt met de belangen van verhuurders. De combinatie van inkomstenbelasting en huurwetgeving leidt er toe dat in dit geval sprake is van een structureel voorzienbaar negatief rendement. “Wetgever, dat heb je niet handig gedaan”! Voor 2010 werden verhuurde woningen nog tegen de waarde in het economisch verkeer in aanmerking genomen. Anderzijds beperk je burger door toepassing van de huurbeschermingsregels de huurprijzen aan te passen. De AG vindt de heffing niet proportioneel. De staatssecretaris is een “slechte verliezer” en doet nog een beroep op het feit dat ook rekening moet worden gehouden met toekomstige waardestijgingen. “ Welke waardestijging?” En bovendien: “wie heeft hier de spelregels veranderd in 2010”?

 

De AG is duidelijk. Hij vindt dat mevrouw X in het gelijk moet worden gesteld. Maar hoe? “Dat kan de rechter zelf vaststellen door aan te sluiten bij de waarde in het economisch verkeer en niet bij de WOZ-waarde. En die waarde is door partijen in onderling overleg vastgesteld op € 274.000. De Hoge Raad zal binnenkort arrest wijzen en deze zaak beslechten.

 

Persoonlijk denk ik dat deze zaak niet direct betekent dat de box 3 heffingen per definitie disproportioneel is. Deze casus is bijzonder door de combinatie van huurbescherming en belastingheffing. Er is een “gedwongen” situatie ontstaan. Ik zie de procedure als weer een signaal dat de forfaitaire box 3  heffing zal moeten worden aangepast. Aan deze excessieve heffing dient een eind te komen.

 

Als u box 3 heffing betaalt dan heeft u de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen onder verwijzing naar een procedure die de Bond voor Belastingbetalers voert. Op die wijze kunt u “gratis meeliften” in deze procedure. Onder het motto niet geschoten is altijd mis is het voor u de kosten van een postzegel wellicht waard. Als ik u hier behulpzaam kan zijn neem dan gerust contact met mij op.

 

Hans Bosch

  • WIJ Financien

    Wij Financiën is de naam waaronder Hans Bosch werkt als zelfstandig en onafhankelijk belastingadviseur.

  • 1